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楼市降价谎言解析

作者:叶老师 来源:原创 日期:2014-9-10 17:41:24 人气:4

  1、中国各地房价,基本将在最高点下降50%左右,下跌的时间是5-10年,这是大谎言。

  如果房价下跌50%,不要说银行吃不消,政府也吃不消,企业更不用说,更加吃不消。未来房价,要看城市和区域,一线城市:核心地段不会降,远郊肯定降;二三线城市,缓慢增长。

  中国房价是个复杂问题,不是简单的经济规律可以分析的。有政治需求,有通胀影响,有中国传统居住文化影响,还有经济实体状况的影响。这些综合因素,不是谁敢说调控就能怎样。但首先中国是官方经济,更多需要考虑政治因素和宏观通胀的压力。

  房价走了10年牛市,跌半年就到底,也许在火星上会发生,在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右,跌70%,及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情,6年下跌65%的实例。

  2、土地稀缺、房价必涨是谎言。

  这种说法从表面上看是正确的:中国只有960万平方公里的土地,并且大多数土地(新疆、西藏、内蒙古、青海等省自治区的不少地方)不适合人居住;拿城市来说,上海、北京、深圳,法制环境、人文环境、创业环境、就业环境,特别适合人居住的地方是有限的。而人们向往好地方的欲望却是普遍的。

  所以,很多在环境不好的地方居住的人,不少想到大城市、好地方来。而这些地方的面积是固定不变的,用于建房的土地,用一块,少一块,越用越少。比如北京的三环以内,或是上海的内环以内。这都是基本事实。

  正是这个基本事实,让很多接受了人多地少,土地有限、稀缺,房价、土地价格应该不断上涨的预期,并且不少人认同了目前高房价。

  土地稀缺、有限,房价上涨其实根本就是胡扯,是特大谎言。只是正因亨利福特(不是法国队的那个亨利)说的:思考是世界上最艰苦的工作,很少人愿意从事这项工作。于是造成一个现象,就是毛泽东说的:真理总掌握在少数人手里。

  中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多,所以盖的大多是高楼,上海18层以上的高楼,超过美国东海岸的总数。房价再涨1万倍也是稀缺的,但不要忘了:人民币是稀缺的。

  3、城市化房价必涨是谎言。

  农民的收入远不如城市人,城市人都买不起房子,居然还有人幻想农民进城维持高房价。

  城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应,但是,这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而前一段时间我国房价出现短期的快速攀升,显然就不单单是城市化的作用了。

  其实,近年中国城市化进程相对平稳,速度较前几年已有所趋缓,带动的房地产需求并未明显增加。因此,房价的短期快速上涨,可能更多地与城市化之外的因素,诸如利率、税收、投机等影响有关。

  房地产价格可以大致分为两部分:一部分是经济因素决定的基本价格;另一个部分是非经济因素决定的非基本价格。

  所谓非基本价格,主要是指由政策、投机等因素造成的价格变动。这些因素虽然不是价格长期走势的主导因素,但在特殊时段的影响不容忽视。


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